Признание права собственности на самовольную постройку

Ввод в эксплуатацию жилого дома в судебном порядке

<Адвокатские производства №№ 57г-11, 40г-13, 55г-13. Зачастую необходимость государственной регистрации права собственности на жилой дом, вновь построенный или после реконструкции, заставляет людей обращаться в суд за защитой нарушенного права. Парадоксально, но факт: нарушение права происходит по вине самих застройщиков. Кто-то не потрудился получить разрешение на строительство или реконструкцию, кто-то не принял во внимание строительные нормы, кто-то не смог заранее согласовать строительство с другими участниками долевой собственности на земельный участок. В общем, основания, по которым местная администрация отказывает застройщику в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, довольно разнообразны. Тем не менее, правовой механизм, направленный на защиту прав застройщика, один — это иск о признании права собственности на самовольную постройку в порядке ст .222 ГК РФ.

Обращение к адвокату за квалифицированной юридической помощью по подобным делам позволяет не только грамотно сформулировать исковые требования, но и с наименьшими затратами сил и средств собрать необходимые доказательства по делу.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если её сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Сбор доказательств по делу ограничивается обстоятельствами, указанными в п. 3 ст. 222 ГК РФ. При подготовке дела мы «отталкиваемся от земли». Как правило, земельный участок, на котором расположена постройка, должен находиться в собственности застройщика. Тем не менее, при определённых условиях, когда участок был предоставлен для строительства или ведения личного подсобного хозяйства, суд может признать право собственности на дом, построенный и на арендованном участке.

Второе условие — наличие в государственном кадастре сведений о границах земельного участка, поскольку необходимо доказать, что дом расположен в границах участка. Однако по одному из дел, нам пришлось одновременно с узакониванием самовольной постройки в судебном порядке определять и границы земельного участка.

Доказывая то, что сохранение постройки не нарушает прав и законных интересов других лиц, мы отталкиваемся от фактических обстоятельств. Если администрация отказывает в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, по причине несоблюдения застройщиком минимального расстояния между домом и границей участка, либо это будет установлено экспертом, необходимо привлечь к участию в деле собственника соседнего земельного участка в качестве третьего лица, и убедить суд в отсутствии возражений с его стороны.

Если самовольная постройка или пристройка к дому расположена на земельном участке, находящемся в долевой собственности, сособственники привлекаются к участию в деле в качестве ответчиков, и без признания ими исковых требований вряд ли получится. Когда и сам жилой дом находится в долевой собственности, участник долевой собственности вправе требовать выдела доли из общего имущества в соответствии со ст. 252 ГК РФ.

В качестве доказательства отсутствия со стороны постройки угрозы жизни и здоровью граждан суд принимает только мнение специалиста, обладающего знаниями в сфере строительства. По делу о реальном разделе жилого дома и признании права на самовольно возведённую пристройку к дому суд может принять техническое заключение строительной компании. Однако, в случае признания права собственности на вновь возведённый жилой дом, целесообразно заявлять ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы. Эксперт, подписывая заключение, принимает на себя определённую ответственность, и, поэтому, положительное заключение судебной экспертизы даёт больше шансов на удовлетворение иска.

В общем, несмотря на то, что предмет доказывания по делу чётко определён ч. 3 ст. 222 ГК РФ, дела о вводе в дома в эксплуатацию или о признании права собственности на самовольную постройку требуют помощи адвоката, обладающего определёнными познаниями, как в сфере строительства, так и в сфере землеустройства. Также большое значение по таким делам имеет умение адвоката договариваться с соседями и сособственниками застройщика.