Признание права собственности на постройку на арендованном земельном участке

Признание права собственности на постройку, расположенную на арендованном земельном участке

Адвокатское производство № 10г-14. Это одно из моих дел, где удалось доказать свою правоту только в суде кассационной инстанции - Президиуме Московского городского суда.

Обстоятельства дела таковы. Умерший отец клиентки в своё время купил в городской черте земельный участок и решил построить на нём дом. Однако, площади участка ему для строительства не хватало, и он взял в аренду для целей ведения личного подсобного хозяйства соседний земельный участок. Разрешение на строительство, полученное в местной администрации, предусматривало строительство дома, в том числе на арендованном земельном участке. Отец клиентки умер, она переоформила на себя права собственности на участок, на объект незавершённого строительства и права аренды на второй участок. Когда клиентка достроила дом, то местная администрация отказала ей в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию в связи с несоответствием общей площади дома значению, указанному в разрешении. Администрация просто перестраховалась, поскольку к моменту окончания строительства дома город вошёл в границы Москвы, и администрация потеряла полномочия по распоряжению землёй.

Суд первой инстанции отказал нам в проведении строительно-технической экспертизы и отказал в признании права на самовольную постройку на том основании, что один из земельных участков, на котором расположен дом, не находится в собственности истца.

Судебная коллегия, приняв дело к своему производству, сразу не отказала в удовлетворении апелляционной жалобы, предложила провести техническое обследование постройки на предмет её соответствия строительным нормам и представить соответствующее заключение. Однако после изменения состава судебной коллегии, несмотря на положительное техническое заключение, исковые требования были оставлены без удовлетворения.

И только суд кассационной инстанции под председательством О.А. Егоровой признал мои доводы заслуживающими внимания, а именно то, что в силу прямого указания ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, имеющий категорию земли населённых пунктов, является приусадебным и может быть использован для возведения жилого дома.

Суд признал, что установление для земельного участка клиентки вида разрешённого использования для ведения личного подсобного хозяйства предусматривает её право возводить на нём жилой дом, и такое строительство не может быть признано осуществлённым с нарушением целевого использования земельного участка.

При этом, в соответствии с взаимосвязанными положениями пп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, за клиенткой было признано право собственности на построенный жилой дом.